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索 引 号: /2018-05444 分  类: 国土资源、能源 ; 批复
发文机关: 通化人民政府 成文日期: 2018年06月27日
标  题: 通化市人民政府关于妥善解决市区不动产统一登记有关问题的通知
发文字号: 通市政函〔2018〕45号 发布日期: 2018年06月27日

  通化市人民政府关于妥善解决市区不动产统一登记有关问题的通知 

    

东昌区、二道江区人民政府,通化医药高新区管委会,吉林通化国际内陆港务区管委会,市政府各委办局、各直属单位: 

  自2016年629日市区实施不动产统一登记以来,土地与房屋分别登记时期遗留问题凸显。为妥善解决不动产办证难问题,切实维护不动产权利人合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》等相关法律法规,在依法登记的前提下,按照“尊重历史、以民为本、管办分离、先行登记、并行完善”的原则,现将有关事项通知如下: 

  一、国有土地不动产登记问题 

  (一)房屋已登记土地未登记。 

  不动产统一登记实施前,房屋已登记但未办理国有建设用地使用权初始登记的住宅小区,购房人持已取得的房屋所有权证申请办理不动产登记的,按以下情形办理: 

  1.土地权属来源合法,因房屋开发建设单位存在批准手续不全、改变批准用途、未完成土地验收、未按要求缴纳相关税费等问题而未办理国有土地使用权登记,现购房人持已取得的房屋所有权证书申请办理不动产转移登记的,市不动产登记机构在登记时,应将上述情况书面如实告知不动产权利人、房屋开发建设单位等相关当事人,在不动产登记簿证上对房屋、土地信息分别记载,在不动产登记薄和不动产权证记事栏注记“该不动产未办理国有建设用地使用权登记,应按规定及时补办相关手续”。如原房屋开发建设单位已注销、吊销或下落不明无法补办相关手续的,市不动产登记机构应在主流媒体上公告60日,期满无异议的,市不动产登记机构将公告留存并归档。 

  2.经依法批准明确土地使用权类型的,不动产登记时按批准的土地使用权类型登记。未明确土地使用权类型但符合不动产登记相关要求申请首次登记的,按划拨方式登记。划拨土地上住宅转让的,按本通知中“划拨土地上住宅上市交易补缴土地收益问题”的有关规定办理。 

  (二)土地已登记房屋未登记。 

  不动产统一登记实施前竣工并投入使用,已办理国有土地使用证,因房屋开发建设规划手续不完善、未完成房屋验收相关手续等原因未进行房屋登记的,由市不动产统一登记领导小组组织市发展改革、财政、国土资源、规划、城建、公用事业、消防、工商、地税、信访等成员单位联合办公,按以下情形分别予以确认,确认意见作为不动产权属来源依据办理登记。 

  1.对已建成入住但存在超建超容、配套设施不全、间距退距不足等问题,确实无法采取措施消除影响或拆除的项目,由市不动产登记领导小组召集会议集中讨论,规划部门出具认定意见,作为登记办证的依据。 

  2.对项目建设手续或相关资料难以弥补,无法按正常程序组织验收而不能登记办证的,由具备相应资质的检测机构对房屋实体进行检测,并出具检测报告,城建部门作出认定意见,作为登记办证的依据。 

  涉及消防验收及验收备案审批意见的,由政府委托相关单位或部门牵头,督促整改火灾隐患,达到消防要求,及时向公安消防部门申报验收材料。公安消防部门要简化审批流程,配合相关部门办理相关手续。 

  3.房屋开发建设单位因撤销、合并、转制等情况已不存在的,由其承继单位或其上级主管部门作为申请主体;项目合作建设的,合作一方注销或吊销已不存在的,由其他存续的合作方作为申请主体;房屋开发建设单位已注销或法定代表人无法联系的,按照属地管理原则,由辖区政府出具证明文件,规定所在街道办事处承担项目登记申报主体责任,有关部门配合出具相关证明材料,办理相关手续。 

  4.因房屋开发建设单位已注销或被吊销,不能配合购房人办理房屋登记的,市不动产登记机构应在主流媒体上公告60日。对公告期满无异议、无限制措施记载、无其他人办理商品房买卖合同备案记录及所有权登记记载等情形,无论房屋开发建设单位是否已办理房屋所有权首次登记,购房人均可申请办理个人的不动产登记。 

  在妥善处理以上两类国有土地上不动产登记问题过程中,各级政府及相关部门要加强对房屋开发建设单位的监管。需完善相关手续的,责令房屋开发建设单位限期补办,如房屋开发建设单位不按期补办手续,市房屋交易管理部门暂停其房屋交易,市不动产登记机构暂停办理其自留部分不动产登记;对拒不配合的,将所涉及房屋开发建设单位及法定代表人列入诚信体系建设黑名单,同时将与其开发建设相关的规划、用地、建设、销(预)售、投融资等手续暂停办理,停止批准其新的建设项目,确保开发建设单位积极配合办理相关批建验收手续。 

  因时间跨度大,在项目手续办理、竣工验收等环节,国家政策技术规范发生较大变化,按现有政策、规范、标准等要求,早期建设项目难以达标,应执行项目开工建设时的土地、规划、建设、质量安全、消防等政策与技术规范。 

  (三)土地房屋均未登记。 

  不动产统一登记实施前竣工并投入使用,土地权属来源合法,因土地和规划相关手续不完善、项目未通过相关部门验收,但已取得商品房预售许可的住宅,购房人未办理土地、房屋登记的,分别按本项中第(一)条、第(二)条有关情形处理。 

  登记时,市不动产登记机构应将有关情况以书面形式如实告知不动产权利人、房屋建设单位等相关当事人,并在不动产登记簿、不动产权证上对房屋、土地的信息分别记载。 

  二、集体土地不动产登记问题 

  (一)农村宅基地不动产登记。 

  1.农村村民包括农转非后的城镇居民,同一户申请第二宗宅基地使用权的不予办理不动产登记,但因继承或司法判决方式取得农村住宅的除外。已拥有一处宅基地的本农民集体经济组织成员、非本农民集体经济组织成员的农村或城镇居民,通过继承或司法判决方式获得房屋所有权占用农村宅基地的,在依法办理不动产登记时,不动产权证记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”或“该权利人以司法判决方式取得不动产权利”。 

  2.非农业户口居民(含华侨)原在农村合法取得的宅基地及房屋,房屋产权没有变化的,经当地村民委员会出具证明并公告30日无异议的,可依法办理不动产登记,在不动产权证记事栏注记“该权利人为非本农民集体成员”。 

  3.在1982年《村镇建房用地管理条例》实施前,对没有权属来源的宅基地使用权和房屋,由权利人书面说明权利来源情况,经当地村民委员会出具证明并公告30日无异议,乡建办公室和国土中心所出具意见,经乡(镇)政府审核,可依法作为不动产登记权属来源材料,由不动产权利人持上述文件向市不动产登记机构申请不动产登记。如不动产权利人只有土地使用证或房屋所有权证,可参照本条进行办理。 

  4.严格执行《吉林省土地管理条例》规定的宅基地面积标准,对宅基地超过规定面积标准的,宗地图一律按照实际占地情况绘制,并标明实际超占位置,无法标明实际超占位置的,应当注明超过标准面积的数量,同时在不动产登记簿和不动产权证记事栏注记超过标准面积的数量。对于实地计算的用地面积小于原登记面积的,按实际面积确定土地使用权。 

  5.房屋登记的面积与实际面积不符。但房屋未翻改扩建,内部结构未发生变化,属登记错误或由于测量工具和方法造成面积差异的,经房屋所有权人确认后,按房屋实际面积进行不动产登记。 

  6.妥善解决安居工程、灾后重建农民新建住宅以及国家重点交通、能源、水利设施建设征用土地过程中农民异地新建住宅等不动产登记问题。符合土地利用总体规划的宅基地使用权经当地村民委员会出具证明并公告30日无异议,民政、交通运输、水利等部门提供相关证明材料,经户口所在地乡(镇)政府审核同意后,作为土地权属来源材料;房屋由乡建办公室出具选址意见书及房屋竣工验收证明,作为房屋权属来源证明文件。 

  7.对于不符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划的,农村村民已有一处宅基地骗取批准第二宗宅基地的,城镇居民在农村违法购买、建造房屋的宅基地只统计备案,不予登记,逐步分类处理。 

  (二)原登记证件不完善。 

  1.对于不动产权利人持原乡(镇)办理的房屋所有权证、土地使用证到市不动产登记机构申请不动产登记的,受理登记人员须调阅原始登记档案,审查证书办理时初始权属来源依据,甄别证书的合法有效性。如因管理不善,没有原始登记档案的,需由乡建办公室和国土中心所出具书面说明,并经乡(镇)政府审核,可作为原始档案资料证明。 

  2.关于对已有合法土地权属来源证明,但房屋所有权证遗失的权利人,需出具所在乡建办公室提供的原始档案资料证明,经公告15个工作日无异议后予以登记发证。如因管理不善,乡建办公室无法提供原始档案资料证明的,可由乡建办公室审核后出具已登记证明,并经乡(镇)政府审核,作为原始档案资料证明。 

  3.对已有合法房屋权属来源证明,但土地使用证遗失的权利人,需出具国土资源部门提供的原始档案,经公告15个工作日无异议后予以登记发证。如因管理不善,国土资源部门无法提供原始档案的,可由国土资源部门依据土地登记签收簿等出具已登记证明,并经乡(镇)政府审核,作为原始档案资料证明。 

  (三)集体建设用地不动产登记。 

  对于没有权属来源证明的村民委员会办公、医疗、学校等集体建设用地及房屋,应查明土地历史使用情况和现状,认定合法使用的,由村民委员会出具证明并公告30日无异议的,由区城建局和区国土资源分局出具意见并经区政府审核,作为不动产登记权属来源。 

  三、其他问题 

  (一)宗地面积分摊。 

  按申请登记的不动产单元所在建筑物整体占用土地面积计算分摊面积。当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定独自使用的土地,按其约定不参与分摊。建筑区划内业主依法共有的道路、绿地、公用设施和物业服务用房、其他公共场所及其占用范围内的建设用地使用权,在不动产登记时不参与土地分摊。原划拨国有土地上的住宅小区未实行分摊的其他土地,由市政府划拨给整个小区居民使用。 

  (二)划拨土地上住宅上市交易补缴土地收益。 

  按国家有关规定,土地有偿使用可采取租赁或出让方式,由不动产权利人自愿选择。选择租赁方式的,需到国土资源部门依法缴纳土地租金后,到市不动产登记机构办理不动产登记手续; 选择出让方式的,需到国土资源部门按照不动产成交价格0.8%标准补缴土地出让金,不动产成交价格低于税务部门计税评估价的,以税务部门认定的计税评估价为准计算。同一建筑的第一套房屋补缴土地出让金时,国土资源部门应拟订房屋所在宗地的《国有土地使用权出让合同》,载明宗地位置、面积、建筑面积、土地用途、土地出让截止日期及土地使用者的权利、义务等,并在《国有土地使用权出让金缴纳通知单》(以下简称通知单)中载明住户姓名、交易日期、房屋面积、分摊的土地面积和权益、土地出让金额等,注明其权利义务源于该宗地的《国有土地使用权出让合同》。第一套房屋的购买方与国土资源部门签订出让合同后,其他各套房屋交易时,购买方签收国土资源部门签发的《通知单》,并缴清土地出让金后,即可视为认可该宗地的《国有土地使用权出让合同》,注明其权利义务的《通知单》即可作为购买方取得出让土地使用权的权源文件,不再另行签订出让合同,出让年限由最高年限70年减去自房屋建成已使用年限确定。 

  (三)民间借贷申请不动产抵押权登记。 

  法人、自然人或其他组织之间因民间借贷申请不动产抵押权登记的,市不动产登记机构应予受理,依法登记。 

  (四)已抵押土地建筑物抵押登记。 

  对原国有建设用地已设立抵押权,申请继续设立在建建筑物抵押权登记、预购商品房抵押权预告登记的,当事人提交了原土地抵押权人书面同意文件后,市不动产登记机构应予受理。 

  (五)划拨国有土地使用权抵押登记。 

  划拨国有土地使用权未经批准不得单独抵押,但权利人以依法取得的建(构)筑物进行抵押的,划拨土地使用权与建(构)筑物可一并抵押。市不动产登记机构在办理不动产抵押权登记时,应在不动产登记簿、不动产权证及不动产登记证明记事栏注记“该不动产的土地使用权为划拨土地使用权,依法拍卖该房地产,或通过其他方式依法实现抵押权时,应首先补缴土地出让金后,抵押权人方可优先受偿”。 

  (六)工业用地增加容积率不动产登记。 

  在已取得土地使用权工业用地范围内增加容积率的,增加工业厂房部分已办理房屋登记或未办理房屋登记但已通过规划、城建部门核实验收的,不再办理用地审批,市不动产登记机构直接受理登记。 

  (七)原房屋土地登记信息不一致。 

  1.房地坐落表述不一致的。房屋、土地坐落在同一行政区域,房屋、土地两证记载坐落不一致的,以地名主管部门规定名称为准。 

  2.房地权利人不一致的。对已分别办理土地、房屋登记手续,房屋转让办理了转移登记但未办理土地变更登记,造成房地权利人不一致,现房屋权利人申请房地一体登记的,市不动产登记机构应核实有关情况,尊重房屋交易事实,按有关规定将两证收回,调取核实原房屋登记档案后,予以登记。如因原权利人下落不明等原因确实无法提供原土地使用证的,经现申请人依法申请,由市不动产登记机构公告15个工作日,原土地证作废,再办理不动产登记手续。 

  土地、房屋分别登记时,同一权利人名称不一致的(含音同字不同),不动产登记受理审核权利人主体以身份证、工商营业执照、法人登记证为准。 

  3.房地用途不一致的。不动产统一登记实施前,房屋和土地均已登记但用途不一致的,原记载的土地与房屋用途可保持不变,但应在不动产登记簿及不动产权证中分别记载用途改变有关情况。有证据证明原用途登记错误的,应依法办理更正登记。 

  不动产统一登记实施后,土地批准用途与实际用途不一致,或房屋实际用途与规划用途不一致的,土地用途依据用地批准文件或土地权属来源材料,按照《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017)二级类填写,其中商服用地可按一级类填写。房屋用途按照建设工程规划批准文件填写,规划用途不详的,依据土地用途填写或由规划部门确认后填写。 

  4.房地范围不一致的。对整宗土地内部建筑物超出原宗地界址或跨宗建设,已取得房屋所有权证产权无异议,如超占为国有土地,权利人申请办理不动产转移、抵押登记的,市不动产登记机构应当受理,按实际用地范围确定用地界址,并在不动产登记簿及不动产权证中如实记载相关情况。同时通知相关部门查明超出界址原因,存在违法用地行为的,依法处理。补办相关手续后,可再次申请办理超出部分不动产登记。房屋未登记的,应取得国土资源部门会同规划部门出具的宗地调整批准文件,并经项目验收合格后,方可申请办理不动产登记。 

  本通知自发布之日起执行。如与国家和省新出台的相关法律法规政策相抵触,以国家和省法律法规政策为准;本通知执行过程中遇到的新情况和特殊问题,由市不动产统一登记领导小组召集各成员单位研究处理。 

    

    

    

  通化市人民政府      

  2018年6月27日     

  (此件公开发布)